Россия рискует остаться без дешевой ипотеки. Чем это грозит?

В пятницу, 14 сентября, российский Центробанк повысил ключевую ставку — впервые с 2014 года. Прибавка в 0,25 процента могла бы остаться незамеченной — по крайней мере, обычными гражданами, но ее заранее боялись, отчасти из-за активного обсуждения в СМИ. С особым трепетом пятничного решения ЦБ ждали будущие покупатели квартир — чем выше ключевая ставка, тем дороже ипотека. Чем дороже ипотека, тем сложнее реализовать мечту о собственном жилье. Чем меньше покупают квартир, тем больше банкротств застройщиков. Цепочка несложная.

На деле пока волноваться особо не о чем.

Жизнь взаймы

Эксперты рынка недвижимости поголовно опечалены увеличением ставки, но отмечают, что повысили ее несильно, так что никакого wow-эффекта от решения ЦБ не будет.

К сожалению, в ближайшее время мы скорее всего не увидим ключевой ставки на уровне 5,5 процента, как это было в 2013-м — начале 2014 года, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Предпосылки таковы, что ставка будет повышаться и дальше. Но в то же время до конца года если и будет еще повышение, то, вероятнее всего, не более чем на 0,25 процента, то есть до 7,75 процента. Тем не менее даже такие вроде бы незначительные изменения сразу оказывают влияние на политику банков: о повышении ставок по кредитам уже заявили несколько крупных банков, другие намерены провести повышение в ближайшее время.

Таким образом, прогнозирует эксперт, ипотечные ставки могут вернуться на уровень конца 2017 года — это 9,7-9,95 процента годовых.

Удорожание ипотеки еще по итогам июля 2018-го зафиксировал сам Центробанк. По данным регулятора, в середине лета ставка увеличилась впервые с января — до 9,57 процента годовых. В июне ставка достигла минимума и составила 9,48 процента, в мае она равнялась 9,56 процента, в апреле — 9,57, в марте — 9,64, в феврале — 9,75, в январе — 9,85 процента.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», и генеральный директор Tekta Group Роман Сычев отмечают, что важен не размер повышения ключевой ставки, а сам факт «полицейского разворота», сделанного Центробанком.

Безусловно, разворот на 180 градусов в движении ипотечных ставок — это плохое событие для российского рынка жилья и строительства, — указывает Литинецкая. — Ипотека была фактически единственным источником роста спроса на жилье в последние годы, когда реальные доходы населения снижались. Однако немедленной реакции спроса не произойдет. Ключевая ставка выросла всего на 0,25 процента, примерно такого же увеличения стоит ждать и от банков по ипотечным программам. Сейчас разница между средней ставкой по ипотеке и ключевой ставкой ЦБ составляет порядка двух процентных пунктов. Это значение ипотечные банки постараются сохранить и в будущем с учетом решений ЦБ.

Как минимум, процесс постепенного повышения доступности ипотеки, который мы наблюдали два года, завершился, — констатирует Сычев.

По его мнению, в дальнейшем Центробанк будет ужесточать кредитно-денежную политику, что в условиях экономической стагнации нанесет дополнительный удар по потребительскому спросу и бизнесу застройщиков.

Немного более оптимистично рассуждает генеральный директор риелторского агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова:

На рынке ипотеки остаются программы с привлекательными ставками на том же уровне. Кроме того, так называемый порог чувствительности пока не близко. Ипотека остается и будет драйвером спроса на рынке недвижимости, так как в условиях снижения платежеспособности населения кредиты являются ключевым инструментом покупки жилья.

Переживете

Кузнецова считает, что увеличение ключевой ставки, проведенное банковским регулятором, является «корректирующим» — ЦБ действует крайне осторожно. Поэтому кардинальных перемен на рынке новостроек, благополучие которого в наибольшей степени завязано на ипотеке, эксперт не ждет.

Ипотечные ставки даже на уровне 9,7 процента годовых намного выгоднее тех, что предлагались заемщикам в 2016-м — начале 2017 года, — отмечает Ирина Доброхотова. — Поэтому спрос на ипотечные продукты будет сохраняться на высоком уровне. Однако может оказаться так, что банки начнут пересматривать уже одобренные заявки на ипотечные кредиты, которые еще не успели выдать. Поэтому некоторые потенциальные заемщики могут оказаться огорчены пересмотром условий.

Огорчены — и только, уточняет она: массового отказа от ипотеки не последует.

При сумме кредита в три миллиона рублей повышение ставки, скажем, с 9,3 процента до 9,7 процента при сроке кредитования 20 лет приведет к увеличению ежемесячного платежа на тысячу рублей, — подсчитывает эксперт. — Это неприятно, но едва ли приведет к отказу от покупки жилья в ипотеку, если такое решение было уже взвешенно принято потенциальным заемщиком.

Как показало исследование, проведенное фондом «Общественное мнение» в июне 2018-го, большинство жителей России не готовы брать ипотеку даже при условии низкой ставки: не рассматривает оформление кредита на жилье в принципе 71 процент россиян, еще 19 процентов допускают такую возможность, семь процентов выплачивают или уже выплатили жилищный займ, три процента затруднились ответить.

Роман Сычев и вовсе считает, что повышение ключевой ставки и ставок по ипотеке в краткосрочной перспективе (до конца 2018 года) подстегнет спрос на недвижимость в целом, в том числе и на первичную.

Та часть клиентов, которая готова была сделать приобретение в обозримой перспективе, перейдет к активным действиям, чтобы не упустить шанс занять средства по относительно низкой ставке, ниже 10 процентов, — уверен он.

Однако новые клиенты, которые способны были позволить себе ипотечный кредит под 8,5-9 процентов годовых, на рынок уже не придут, указывает Сычев. В долгосрочной перспективе это будет означать снижение спроса. Собственно говоря, его можно ожидать после того, как свои жилищные потребности удовлетворят те немногие россияне, которые готовы кредитоваться под 9-10 процентов.

Мария Литинецкая тоже полагает, что за бортом в конечном итоге останутся люди, которые не могут себе позволить дорогую ипотеку, и их большинство.

В стране накопился большой отложенный спрос: около 40 миллионов человек нуждаются в улучшении жилищных условий, и пятая часть из них рассчитывает на ипотеку, — рассказывает она. — Порядка 39 процентов граждан готовы занимать у банков деньги на покупку квартир. Причем только 10 процентов могут брать кредит по реально существующим сегодня на рынке ставкам (от 9 процентов и выше). Остальные 29 процентов готовы взять кредит под 6-8 процентов, которых на рынке практически нет. Это разного рода адресные социальные программы, а также маркетинговые акции, при которых застройщики субсидируют ипотечные ставки. Таким образом, рынок весьма болезненно может отреагировать на рост ставок.

Второго не надо

Вторичный рынок жилья тоже, очевидно, не выиграет от удорожания ипотеки. Более того, он рискует пострадать сильнее, чем рынок новостроек, поскольку текущая средняя ставка по ипотеке на «вторичку» уже выше, чем по кредитам на новые квартиры.

Если ЦБ продолжит увеличивать ключевую ставку, то ситуация 2015 года, когда продажи на вторичном рынке буквально остановились из-за высоких процентов по кредитам, может повториться, — предупреждает Литинецкая. — В отличие от первичного рынка, где возможны субсидированные программы застройщика и банка по снижению ставки, собственники вторичного жилья не могут предложить альтернативный бонус. Поэтому есть риск того, что часть клиентов со вторичного рынка уйдут на первичку.

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», полагает, что пока — до Нового года — переживать не стоит.

Сложно делать какие-то прогнозы, но скорее всего повышение ключевой ставки не окажет существенного влияния на рынок вторичной недвижимости Москвы в краткосрочной перспективе, примерно до конца года, — говорит эксперт. — Если курс рубля будет снижаться и дальше, то потенциальное повышение ставки по ипотечным кредитам будет тем самым нивелировано. Если же курс стабилизируется, то возможно снижение интереса граждан к ипотечному кредитованию. Однако пока рано делать какие-то точные прогнозы, нужно изучать, как банки будут менять свою кредитную политику.

В целом участники рынка недвижимости действиями Центробанка недовольны: повышение ключевой ставки и последующий рост ставок по ипотеке в долгосрочной перспективе негативно повлияют на рынок жилья.

В условиях стагнации, слабого экономического роста и постоянного повышения издержек бизнеса и потребителя необходимо способствовать повышению доступности кредитов, чтобы перезапустить экономику. Особенно это важно в жилищно-строительной отрасли, которая производит наиболее дорогостоящий продукт, но зависит от массового спроса — если не брать в расчет узкую прослойку элитного жилья. Жесткая кредитно-денежная политика способствует деградации строительства, — резюмирует Роман Сычев.